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反弹的“金九”还会延续吗?

发布时间:2019-10-09 13:34  来源:网络整理  编辑:济源广播小编  

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

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  “金九”楼市,深圳一枝独秀

  刚刚过去的楼市“金九”,重点城市的楼市表现暗淡。根据克而瑞的统计,全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%6%。其中,一线城市新房成交面积同环比分别下降19%4%同时,近期安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示,目前楼市的热点在内地三四线城市,而一线城市“价稳量缩”,居民找房热度下跌了3.6%

  但是,对深圳来讲,这可能是个例外。818日,国家“先行示范区”的规划利好落地,叠加“金九银十”的市场驱动,深圳楼市告别了6月份以来的低位阴跌态势,开始呈现反弹的走势。深圳“先行示范区”的新定位下,对楼市最大的利好,就是深圳未来将补上教育和医疗的短板,并且将成为比肩北京上海的国际大都会,这对楼市价值重估和市场预期是利好。

  在“先行示范区”规划发布后1个月后,各项配套政策相继落地,比如教育医疗“补短板”的细化目标出炉,广东省举全省之力支持深圳打造先行示范区,楼市也开始出现升温。诸葛找房的数据显示,今年第38周(9月16日-22日)深圳新房成交759套,环比上周大涨48.2%,同比去年大涨88%。整个9月份,深圳新房新增推售53.32万平,环比8月激增149%,创年内新高

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  新房市场,低位弱势反弹

  对开发商来讲,面临融资紧缩和新盘限价,在“金九银十”叠加市场预期转好的情形下,加快推盘和销售是上上策。需求端,9月深圳新房成交35万平米,环比增长8%,同比增长46%。不过,由于需求端购买力受限,交易主要集中在沙井、光明、龙岗、坪山等外围低价区域(均价在3-4万元之间)。同时,“房住不炒”框架下调控严厉,新的贷款定价机制(贷款市场报价利率,LPR10月落地,市场预期楼市定向加息。总之,9月新房市场也仅是低位微幅反弹。

  9月份,深圳新入市的几个楼盘,去化率基本在20%-40%,有的楼盘开盘就转中介销售。由此,大规模供应,并未换来需求端同等幅度的放量,9月底深圳新房库存量达到443万平米,同比增长69%。而且,打造先行示范区,重点在科技创新、可持续发展、宜居城市建设,压制楼市过分繁荣也是题中之义。因此,楼市调控长效机制也将在深圳首先落地。未来一段时间,新房市场会弱势反弹,但绝不会大涨,局限在人口增长、基础和配套设施完善驱动下的反弹。

  

深圳楼市:反弹的“金九”还会延续吗?

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  新房需求,两级分化

  随着去杠杆、去泡沫的推进,过往支持深圳楼市的加杠杆需求,金融、互联网、地产等行业过度繁荣带动下的高收入需求,都不会再重来了。目前看,深圳新房需求两级分化很明显,一是高价盘需求,表现在能够承受南山、福田等区域单价在8-10万元的换房需求,以及少部分投资需求,比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房,南山区高价盘市场需求坚挺

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